Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem prawnym, który sporządza się w celu oszacowania wartości nieruchomości – czyli jej wyceny.

Przez nieruchomości rozumiemy tutaj: grunty (orne, leśne, pastwiska itd.), budynki i budowle wyodrębnione od gruntów lub niewyodrębnione, lokale mieszkalne i użytkowe, gospodarstwa rolne stanowiące całość użytkową, które objęte są księgami wieczystymi, prowadzonymi przez sądy. Księga wieczysta określa oznaczenie nieruchomości (co to jest za nieruchomość, gdzie się znajduje itd.), jej stan prawny, właścicieli oraz obciążenie hipoteczne nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że oszacowaniu wartości podlegają tylko nieruchomości w wyżej rozumianym sensie. Często się zdarza, że wycenie podlega lokal mieszkalny, który nie ma założonej odrębnej księgi wieczystej, a figuruje w księdze wieczystej,  która obejmuje  budynek, w którym jest zlokalizowany oraz działkę gruntu, na której posadowiono budynek. Można też, np. szacować wartość  działki gruntu, dla której nie założono odrębnej księgi wieczystej, ale jest ona objęta jedną księgą wieczystą wraz z innym działkami.

Kto może wykonać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może wykonać tylko i wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, tj. osoba do tego uprawniona, która ukończyła odpowiednie szkolenie i zdała pozytywnie egzamin przed komisją państwową. Osoba ta posiada nadany przez właściwe organy państwowe numer uprawnień, który widnieje na pieczątce używanej do sygnowania wykonanych operatów szacunkowych.

Do czego służy operat szacunkowy?

Operat szacunkowy służy do określenia wartości nieruchomości, rozumianej jak wyżej. Należy zwrócić uwagę, że cel wykonania operatu szacunkowego może być różny, np.:

• do celów kredytowych (np. budowa domu w oparciu o kredyt bankowy),
• do celów księgowych (np. wycena aportu rzeczowego wnoszonego do spółki prawa handlowego lub w celu określenia wartości majątku trwałego firmy do naliczania amortyzacji),
• do celów majątkowych (np. wycena masy spadkowej),
• do określenia zmiany wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub budowy przez samorządy lokalne infrastruktury (budowa dróg, kanalizacji itp.),
• do celów sprzedaży (np. gmina ogłasza przetarg na sprzedaż działek pod zabudowę mieszkaniową i konieczne jest oszacowanie wartości tych działek, aby ten przetarg zorganizować, lub osoba fizyczna chce kupić dom i chce wiedzieć, jaka jest jego wartość, aby nie przepłacić).

Cel, dla którego wykonywany jest operat szacunkowy, jest bardzo ważny, ponieważ sposób wykonania operatu szacunkowego dla danego celu jest w pewien sposób uregulowany. Nie można np. wykorzystać operatu szacunkowego wykonanego w celu podziału masy spadkowej do celów kredytowych  i przedłożenia go w banku; bank go nie przyjmie, bo banki mają inne wymagania w tym zakresie.

Co zawiera operat szacunkowy?

Operat szacunkowy musi zawierać elementy, które określa  Rozporządzenie Rady Ministrów „w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego”:

• określenie zleceniodawcy operatu szacunkowego,
• określenie rodzaju nieruchomości i jej stanu prawnego,
• cel wykonania operatu szacunkowego,
• podstawy prawne wykonania operatu (akty prawne regulujące dane zagadnienie),
• datę wizji lokalnej, datę obliczenia wartości, datę sporządzenia, datę, na którą określono i uwzględniono w operacie stan przedmiotu wyceny,
• określenie sposobu i metody przeprowadzenia oszacowania wartości nieruchomości,
• przeprowadzenie obliczeń wartości nieruchomości,
• uwagi i zastrzeżenia rzeczoznawcy dotyczące wykonania i ważności operatu szacunkowego,
• załączniki (dokumentacja zdjęciowa, polisa OC rzeczoznawcy majątkowego, kserokopie dokumentów np. wypis z rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków, wyrys z mapy ewidencyjnej, pozwolenie na budowę, itp.).

Operat szacunkowy musi być sygnowany w/w pieczątką rzeczoznawcy majątkowego i jego podpisem. W zależności od celu wykonania operatu może być niezbędne załączenie dodatkowych informacji.

Jakie dokumenty są niezbędne w celu wykonania operatu szacunkowego?

W zależności od tego co wyceniamy, konieczne jest przekazanie rzeczoznawcy majątkowemu innych dokumentów.

• Lokal mieszkalny z odrębną księgą wieczystą:

- wypis z rejestru budynków,

- wypis z rejestru lokali,

- rzut lokalu.

• Lokal mieszkalny z bez odrębnej w księgi wieczystej:

- wypis z rejestru budynków,

- rzut lokalu.

• Lokal mieszkalny spółdzielczy:

- zaświadczenie ze spółdzielni,

- rzut lokalu.

• W pozostałych przypadkach zwykle potrzebne są:

- wypis z rejestru gruntów,

- wypis z rejestru budynków (jeśli nieruchomość zabudowana),

- wyrys z mapy ewidencyjnej,

- projekt budynków i budowli (jeśli nieruchomość zabudowana),

- umowa przedwstępna lub akt notarialny (nieruchomość zabudowana lub lokal).

Księgi wieczyste są obecnie do wglądu i wystarczy znać numer, który znajduje się zwykle we właściwym rejestrze (gruntów, budynków).