Sprzedaż – zakup mieszkania - kiedy potrzebne są usługi notarialne? Kancelaria Notarialna Adelajda Szymańska

Sprzedaż – zakup mieszkania to istotny moment w życiu każdego człowieka, który wiąże się niestety z licznymi formalnościami (trzeba „zebrać” trochę dokumentów ze stosownych urzędów, ustalić warunki sprzedaży, itp. itd.).

Często pojawia się pytanie, kiedy warto skorzystać z usług notarialnych?

W poniższym artykule staramy się przedstawić sytuacje, w których współpraca z notariuszem może okazać się niezbędna, a czasami nawet i – konieczna.

Umowa przedwstępna – ewentualny pierwszy krok w sprzedaży – zakupie mieszkania

Umowa przedwstępna to dokument, który zawierany jest czasami pomiędzy stronami transakcji – sprzedającym i kupującym. Zwłaszcza wtedy gdy przekazywane są jakieś pieniądze na tak zwaną „rezerwację” mieszkania dla kupujących (zadatek lub zaliczka). Zawiera ona zobowiązania stron umowy do zawarcia umowy „ostatecznej” w przyszłości, czyli umowy sprzedaży – zakupu mieszkania.

Chociaż umowa przedwstępna nie jest dokumentem wymaganym przez prawo, to jednak jej sporządzenie przez notariusza – a nie w formie zwykłej pisemnej – daje stronom umowy pewność co do jej zgodności z przepisami prawa oraz zabezpiecza „dodatkowo” interesy wszystkich stron umowy.

Nadto – czasami – z uwagi na daną sytuację faktyczną oraz prawną stron umowy – jest konieczna, a wręcz wskazana (ewentualne planowane złożenie wniosku o uzyskanie kredytu bankowego na zakup mieszkania, odległy termin do zawarcia umowy sprzedaży, dłuższy czas na zebranie dokumentów koniecznych do zawarcia umowy kupna – sprzedaży mieszkania, dodatkowe ustalenia stron umowy) oraz daje dodatkowe bezpieczeństwo, gwarancje i pewność stronom umowy. To znaczy – w razie ewentualnego sporu pomiędzy stronami umowy, jeżeli byłaby ona zawarta w formie aktu notarialnego (czyli w takiej formie jaka jest wymagana do przeniesienia prawa własności nieruchomości) – można domagać się przeniesienia własności mieszkania po spełnieniu warunków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży (nie tak jak przy umowie przedwstępnej zawartej w formie zwykłej pisemnej – tylko ewentualnych rozliczeń finansowych).

Warto także wskazać, że notariusz sprawdza przecież stan prawny nieruchomości oraz tożsamość stron umowy, co pozwala uniknąć ewentualnych „problemów” w przyszłości oraz udziela niezbędnych informacji i wyjaśnień stronom umowy, w tym także informuje strony o ewentualnych skutkach (w tym podatkowych) zawarcia takiej umowy.

Akt notarialny – kluczowy dokument w procesie sprzedaży

Umowa sprzedaży – zakupu mieszkania, aby była ważna, musi zostać udokumentowania w formie aktu notarialnego przez notariusza. W Polsce, zgodnie z przepisami prawa forma aktu notarialnego jest niezbędna w procesie sprzedaży - zakupu nieruchomości. Należy także zaznaczyć, że notariusz, oprócz sporządzenia umowy kupna – sprzedaży w formie aktu notarialnego – zgodnego z żądaniami oraz zgodnymi ustaleniami stron umowy, sprawdza także tożsamość stron umowy, ich zdolność do czynności prawnych oraz uprawnienia sprzedającego do dysponowania nieruchomością. Dzięki temu, obie strony transakcji mają pewność co do legalności i bezpieczeństwa całego procesu sprzedaży – zakupu mieszkania. W Białymstoku tego typu usługi oferuje m.in. Kancelaria Notarialna Adelajda Szymańska.

Warto pamiętać, że koszty związane z dokonywaną czynnością notarialną są regulowane Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t. j.: Dz. U. z 2020 roku, poz. 1473 ze zm.). Zazwyczaj koszty te zwyczajowo pokrywa kupujący, jednak warto wcześniej ustalić ten aspekt podczas negocjacji, gdyż czasami zdarza się, że koszty te są dzielone między stronami umowy (bardzo rzadko – ale „to” przecież można także ustalić i wynegocjować).

Wpis do księgi wieczystej – potwierdzenie zmiany właściciela

Ostatnim etapem procesu sprzedaży – kupna mieszkania jest wpis do księgi wieczystej nowego właściciela.

Księgi wieczyste to publiczny rejestr, w którym zawarte są informacje dotyczące nieruchomości i ich stanu prawnego, w tym zawierają przede wszystkim informacje o właścicielu nieruchomości oraz wszelkich ewentualnych ograniczeniach w korzystaniu z nieruchomości i rozporządzaniu nieruchomością. 

Wpis do księgi wieczystej ma na celu ujawnienie zmiany właściciela wynikającej z zawartej umowa kupna – sprzedaży mieszkania oraz ewentualne ujawnienie wszelkich praw i obciążeń związanych z nieruchomością (ewentualną hipoteką na rzecz Banku kredytującego zakup mieszkania).

Notariusz, który sporządził w formie aktu notarialnego umowę kupna – sprzedaży mieszkania, jest również obowiązany do złożenia stosownego wniosku wieczystoksięgowego w tym zakresie o wpis do księgi wieczystej nowego właściciela mieszkania (ewentualnej hipoteki na rzecz Banku kredytującego zakup mieszkania).

W praktyce oznacza to, że notariusz składa wniosek wieczystoksięgowy o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe i takie złożenie przez notariusza wniosku wieczystoksięgowego uważa się za złożenie wniosku przez stronę czynności notarialnej – czyli innymi słowy – strony umowy otrzymują „tylko” listy polecone z Sądu Wieczystoksięgowego informujące o dokonanych zmianach w księdze wieczystej albo – ewentualnie – jeżeli jest taka wola stron czynności notarialnej – takie zawiadomienia z Sądu Wieczystoksięgowego otrzymują za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, a „wszystko” w tym zakresie „robi” notariusz.

Podsumowując – notariusz dba o prawidłowość i terminowość całego „procesu” wieczystoksięgowego. Pozwala to uniknąć ewentualnych opóźnień czy problemów związanych z formalnościami wynikającymi z całego „procesu” wieczystoksięgowego, a strony otrzymują tylko zawiadomienia z Sądu, ewentualnie mogą również oświadczyć, że zrzekają się takich zawiadomień z Sądu i postanowienie z Sądu Wieczystoksięgowego będzie „szybciej” prawomocne.